不動産問題
不動産問題についてこんなお悩みはありませんか？
借地・借家・明け渡し・立ち退き
家賃滞納による相談事例を多く取り扱ってきた経験上、「もうちょっと待ってみよう」という楽観的な姿勢が功を奏することはほとんどありません。結局は、待っている間の滞納額膨らみ、解決が遅れることが多いです。
賃借人と和解して解決をすることもありますが、家賃を滞納している方が滞納分を完済し、今も発生している家賃を払うには、資金的な支援者の存在が欠かせません。多くの場合、すでに支払いが困難な状態に陥っているため、再発するリスクを常に抱えていることになります。ケースによっては、一時的な損を覚悟して立ち退きをしてもらい、新しい契約の成立を目指すことも必要でしょう。
実際の解決事例
ケース
アパートの契約更新時に、不動産会社を通じて賃貸人から家賃増額の通知が来た。増額に応じたくないが、その場合出て行くしかないの？
結果
増額拒否の意思を示すことで、同じアパートの中でも依頼人の部屋だけが、従来の家賃のままとなった。
ポイント
不動産の賃貸借契約では、最初に結んだ契約の内容が優先されます。これを変更するには、賃借人と賃貸人の双方による合意が必要です。したがって、借り主である賃借人が「増額拒否」の意思を示せば、一方的な値上げはできません。値上げが確定するには調停や裁判という手続が必要になります。もちろん、値下げ交渉にも同じ事がいえます。
Q&A
借家をトラブルにならないよう退去するには、どのようなことを注意すべきでしょう？
借家の退去時のトラブルで一番の多いのは敷金の問題でしょう。最近は、敷金を多く返す傾向が根付きつつあると感じていますが、それでもトラブルがないわけではありません。多くは原状回復義務の範囲を巡って争いになります。ですので、入居時に部屋の写真をくまなく撮っておき、契約開始前の「原状」を証拠として残しておくといいでしょう。
保証金と敷金は、何が違うのでしょう？ また、返ってこない場合もあるのですか？
敷金は、賃借人（借り主）の負担すべき債務を控除して、明け渡し後に、賃借人に返還すべきお金です。保証金には敷金と同様に返還すべき性質のものと、返還を要しない性質のものとがあると言われています。いずれにしても契約の内容次第で決まるものです。
祖父の代から借地に住んでいるのですが、契約書や登記簿が存在していないようです。それでも契約関係は有効なのでしょうか？
日本の民法では、ほとんどの契約について、契約の成立には契約書の存在は必要とされていません。つまり、書面がなくても契約は成立します。ただ、その場合は契約の内容などを巡ってトラブルになる可能性が常に潜んでいますので、契約書があるに越したことはありません。長期間、契約書がなく推移してきている場合に、契約書を新たに作った方が良いのかどうかはケースバイケースです（契約書の作成を持ちかけたばかりに、現状よりも不利な契約となる可能性もあります）。どのように対応すべきかご相談ください。
